谈论起合肥二手房市场，最近几个月好像一直离不开“跌”字，6月份二手房销量、均价双双下跌，国家统计局公布7月份二手房数据，7月合肥新房销售价格环比下降0.3%，同比上涨2.8%。

7月合肥二手房销售价格环比下降0.5%，同比下降1.3%，新房价格上涨、二手房价格持续下跌，与目前市场状态完全吻合，不过与价格不同，7月份二手房销量较6月份竟然上涨了11%，而且9区3县除瑶海外，其他各区县都有不同的涨幅。

▲合肥市9区3县近23个月二手房成交量变化

(相关资料图)

▲合肥市9区3县近7月VS6月二手房销量、价格对比

根据班长统计的贝系平台2023年7月数据，从图表一中可以看出3、4、5、6四个月销量连续下跌以后，7月份销量终于止跌回弹。

从图表二中可以看出除了瑶海区成交量下跌以外，其他8区3县均有不同程度上涨，肥西县涨幅最大，达到35.77%，其次是包河区，涨幅23.78%，滨湖、政务、庐阳、肥东也有超过15%的涨幅。

是不是感觉数据与自己的主观判断不相符？这就是数据的价值，让主观判断变成客观分析，深度了解和还原市场。

（说明：贝系在合肥二手房成交占比预计在40%左右，成交数据会有15天左右的滞后性，且班长统计的数据已经筛选掉商业公寓、写字楼和地下车库部分，数据与贝系前端显示的成交数据有一定差距，数据仅供参考和爱好交流所用，请勿用于商业用途。）

▲合肥市9区3县近23个月二手房成交价变化

通过最近23个月二手房成交价格变化来看，这轮二手房价格真的持续下跌了，而且非常明显！

即便是不对比2021年第一季度最高峰价格，对比2022年5月份的19639元/平，7月份的17023元/平，也是下跌了2616元/平米，这个数字还是很可怕的。

▲合肥市9区3县挂牌房源数量

8月中旬统计的二手房挂牌房源数量（源：贝系）相较于7月份统计的数据，仅增加了607套，相比于7月份统计的上涨2153套，增速明显变缓，而且滨湖、政务、蜀山和长丰县均出现不同程度下滑，还是非常难得的，不过包河区挂牌房源增速明显。

▲合肥市9区3县7月份二手房成交数据

合肥9区3县去掉商业公寓、车库和写字楼之后，7月份共成交1823套住宅，相较于6月份的1637套，上涨11%左右。

▲合肥市9区3县7月份二手房成交数据对比

庐阳、包河、蜀山、瑶海四大老城市依然是二手房成交主力，经开、滨湖和肥西为第二梯队，政务、高新、肥东和长丰均在百套以下，而在价格方面仅滨湖、政务、包河均价突破2万，肥东、长丰均价已经跌破1万大关！

▲合肥市9区3县7月份二手房面积段分布

二手房市场上销量依然以刚需、刚改为主，70-120平为成交主力，占比高达60%，70平以下的占比也有24%，120-150平改善型占比12%，而150平以上占比仅4%。

下面我们区域来看下成交情况：

一、滨湖区

滨湖区7月份共成交175套房源，相较于6月份的152套，上涨了15.13%，不过成交面积、单价、总价均有一定幅度下滑。

滨湖二手房正在经历以价换量阶段，从下图可以看出来，滨湖销量在经历了3、4、5月下跌后，在6月份开始回调，7月又涨了一些，不过二手房价格还是不容乐观。

7月份宝能城、保利海上五月花、保利和盛公馆、滨湖世纪城、滨湖万科城、滨湖顺园、都会1907、公元天下、蓝鼎滨湖假日、万达城、文一豪门金地成交量都非常可观，增长明显，而书香门第这样的学区房也销量不错。

如今滨湖的新房不仅仅起步面积越来越大，而且备案价格也陡然上涨了不少，未来滨湖区高端改善买新房，刚需和刚改选择二手房，将成为常态。

本月的二手房总价、单价冠军依然是滨湖双玺，一套洋房低楼层房源828万的总价、5.38万的单价，这样的价格在滨湖可以说是一揽众山小了，信达公园里一套高楼层洋房成交单价在4.78万，葛洲坝中尚府一套中楼层洋房成交单价在4.73万元。

滨湖目前的情况是刚需二手房价格一再走低，而高端改善楼盘虽然价格还没有太大波动，但是成交量在逐月减少，出现了有价无市的局面，也可能与高端改善购房者被挤压至新房市场有一定关系。

二、政务区

政务区7月份共成交66套房源，相较于6月份的57套，上涨了15.79%，28845元/平的均价虽然仍居9区3县之首，但相较6月份的3.41万，下滑还是非常明显的，不过这也与政务区成交基数较少，受少量高价房源影响有关。

从近13个月数据看，虽然成交量还未破百，但已经是正常状态，不过二手房价格方面7月份首次跌破3万元大关，已经是一年来最低位。

7月份内森庄园成交2套715平别墅，一套总价4190万、一套总价3520万为月度总价成交冠军，总价4190万的别墅单价5.86万同时还是单价成交冠军。

和滨湖区市场一样，政务区高端改善楼盘销量也开始走低，之前每个月成交量不错的置地栢悦公馆、融创壹号院、新地中心本月都没有成交，华润凯旋门也仅成交一套大面积，高端改善购房者开始观望或缺乏后劲！

三、高新区

高新区7月份共成交99套房源，涨幅很小，只比6月份多增加4套房源，其他方面成交平均面积、均价、均总价都是下滑的局面，本月均价更是首次跌至2万以下。

从近13个月成交数据看，销量经过2、3月高峰后，现在已经比较平稳，不过价格却出现了抛物线，最近几个月在持续走低。

本月百商悦澜山、保利柏林之春、海亮九玺、和一花园、御景城、西子曼城、圣联香御公馆几个小区还算是销量可观，其他小区成交量都比较少。

7月份保利西山林语成交一套别墅，总价868万，为月度总价成交冠军，单价冠军被乐富强悦湖山院一套172平大平层产品摘得，单价3.37万元，与政务滨湖一样，高新区同样是高端改善楼盘乏力，本月仅有5套房源单价超过3万，而2万以下房源达到60套。

四、蜀山区

蜀山区7月份共成交203套房源，再次回归200套以上，而且还比较罕见的出现了销量、面积、均价、总价全部上涨的局面，蜀山区7月份二手房市场表现还是比较亮眼的。

从上图可以看出，203套的月销量已经是比较正常的数值，蜀山区成交量同样也趋于稳定。

本月中国铁建青秀城、西园南村、求实领势学府、金色池塘、和谐花园、大溪地、大唐国际公寓、大富鸿学府、安粮城市广场维持了不错的销量，大富鸿学府成交了5套房源，均价3.36万，表现比较亮眼。

7月份伟星国宾台成交一套1楼洋房，总价755万元为总价成交冠军，单价冠军仍然是被学区房摘得，通和易居同辉南苑成交一套33平房源，单价4.46万，而且单价排名前10的全部为学区房，所以说学区房一直是刚需，真正需要顶级学区的家长不会因为涨跌就放弃学区房的购买，可以承受一定的跌幅。

五、庐阳区

庐阳区7月份共成交244套房源，较6月份数据涨幅非常明显，而且成交均价也有一定的上涨，量价齐涨，应该还是受学区房影响。

244套的成交量虽然相较其他区县已经非常高，但横向对比的话，2月份庐阳区曾经达到过507套，又显得比较少了，不过总体是止跌反弹了，价格也重回2万+。

7月份合景庐月湾、尚水湖畔晶园、万科森林公园、文一名门湖畔、中铁国际城、紫桐新村等成交量比较可观，其他小区成交量相对都比较少。

铂悦庐州府翠园成交一套中楼间洋房，159平总价675万，本月度总价成交冠军，单价冠军依然是45中本部学区房，市建委宿舍成交1套24平房源，单价高达6.94万元，还有两套30多平小面积房源，价格都在5万元以上，超过4万以下13套房源，除了前面那套铂悦庐州府翠园，其他全部是顶级学区房。

从数据上可以看出与蜀山区一样，成交量、成交均价受学区房的影响，拉高了成交量和成交均价。

六、瑶海区

瑶海区7月份共成交233套房源，较6月份260套，下滑10.38%，也是9区3县唯一销量下跌的区域，不过成交均价略有一点点上浮，其他成交面积、成交总价都有一定下跌。

不过总体销量和均价还是比较合理的范围，相较于滨湖、高新、政务二手房价格的下降，瑶海区均价变化很小，无论是涨还是跌都在几百元的范围之内。

本月成交量最大的依然是恒大城，另外文一云河湾、圣地雅阁、明光小区、利港银河新城、琥珀名城、海洲景秀世家、合铁家园等小区成交量也比较可观。

御景湾成交一套339万房源，为月度总价成交冠军，保利熙悦府成交一套45平小面积公寓，2.74万的单价为单价成交冠军。

相比于蜀山、庐阳、政务区学区房，瑶海区38中、和平小学本部学区房价格较低，单价超2万以上的仅15套房源，如果想让小孩去一个较好的学校，但经济条件又一般，可以考虑一下和平小学+38中本部，教育质量不错，性价比很高。

七、包河区

包河区7月份共成交229套房源，较6月份185套，上涨23.78%，上涨非常明显，与蜀山区一样，包河区本月成交量、成交价、成交面积、成交总价均有一定程度上幅。

相比于成交量，包河区二手房价格波动较大，不过总体还算平稳，上下起浮最多也只有1000元/平左右。

7月份信达天御、望湖城、万振逍遥苑、宁国新村、金科博翠天辰、金地国际城、华盛格林雅地、和昌都汇华府、翡翠天际、铂金汉宫、宝业桐城绿苑、宝利丰广场成交量比较可观。

之前每个月成交个位的淝河次新盘翡翠天际本月成交了7套房源，165平溢价率比较高，单价达到3.25万，不过100平左右面积端溢价率一般，价格在2.6万左右。

本月玫瑰绅城成交一套331平别墅，总价580万为总价成交冠军，建发雍龙府2期成交一套125平洋房，单价4.1万为月度单价成交冠军，建发雍龙府2期还有一套洋房成交均价也在4万以上，超过3万单价的还有龙湖·景粼玖序、气象局宿舍、翡翠天际、安徽省粮食局机关服务中心和金科博翠天辰小区。

从这里也可以看出相较于蜀山、包河、庐阳三个老城区，包河区学区房成交并不占优势，高溢价的以位置、品质出名的次新房小区为主。

八、新站区

新站区7月份共成交158套房源，较6月份145套，上涨8.97%，成交均价也有一定涨幅，不过面积、总价略有下跌。

从近13个月数据上看，新站区二手房市场与瑶海区类似，成交量起浮较大，不过整体均价相对平稳，涨跌幅都比较小，说实际一点，就是跌无可跌。

本月一直成交量非常可观的当代MOMΛ未来城销量有所下降，其他安粮双景佳苑、和昌香樟原著、华地紫悦府、淮合花园、家天下、蓝光林肯公园、力高君御世家、隆昊昊天园、皖投万科天下艺境、兴华苑、禹洲中央城、长虹世纪荣廷、正荣悦都公馆均有还不错的成交量。

7月份巴黎春天成交一套213平房源，总价247万为月度总价成交冠军，不过单价只有1.16万，主要靠面积取胜，和昌香樟原著成交一套106平房源，2.07万价格为单价成交冠军，这也是本月新站区唯一2万以上成交房源，另外和昌香樟原著还有1套、禹洲中央城二期有1套在1.9万+，接近2万元。

次新盘中海熙岸有一套洋房成交，单价1.7万，银城旭辉樾溪臺成交一套，单价1.64万，龙湖春江紫宸成交3套，均价1.56万元。

九、经开区

经开区7月份共成交115套房源，较6月份103套，上涨11.65%，成交面积、均价、总价均有一定程度下滑。

从近13个月成交数据上看，经开区二手房价格下跌也非常明显，继5月份跌破2万后，本月再次下跌。

本月禹洲翡翠湖郡、皖投万科产融中心、世茂翡翠首府、融创城、南湖春城、东海花园、福禄园成交量比较可观，清华附中扩大校区后绿地滨湖国际花都二手房价格并未有太明显起色，本月成交2套，均价2万。

不过启迪科技城水木园房价较高峰期确实下行了，本月成交一套，价格已经是在3万以下，繁华大道东的万科产融中心、中海上东区、公园万象都有成交，上东区成交一套高层，均价2.43，公园万象成交2套高层、2套洋房，高层均价2.16万，洋房2.55万，万科产融中心成交4套高层，均价2.22万元。

本月金星家园成交一套226平房源，总价730万，为月度总价成交冠军，绿城玫瑰园成交一套99平房源，单价达到3.4万为月度单价成交冠军，这两套房源也是经开区仅有两套单价在3万以上的。

十、肥西县

肥西县7月份共成交167套房源，较6月份123套，上涨35.77%，可能很多人和班长一样，都没想到新房低迷的肥西，二手房竟然是本月9区3县销量上涨最多的，不仅仅成交量涨了，均价、总价也有一定涨幅。

从近期销量看，除了2、3月突然的小高峰，肥西本月销量已经属相对比较高的了，成交均价总体平稳。

7月东冠繁华逸城、光明观澜印象、百商现代名苑、华地翡翠蓝湾、华南城紫荆名都、绿地海德公馆、绿地新都会、信地华地城、禹洲华侨城、禹洲天玺成交量都比较可观。

北雁湖板块次新房中海嶺湖湾成交2套洋房，均价2.05万，肥西一向的价格担当，禹洲华侨城价格下滑明显，本月成交19套房源，均价只有1.63万。

美好紫蓬山壹号成交一套263平别墅，501万的总价为月度总价成交冠军，中海嶺湖湾成交一套8层洋房，2.1万的价格为月度单价成交冠军，信地华地城也有一套6层洋房成交，单价2.04万，也是唯一两套单价超过2万的小区。

滨湖西板块高速时代御府成交一套高层，单价1.6万，光明府成交一套小高层，单价1.39万，皖投国滨世家成交3套房源，均价1.46万，旭辉滨湖江来成交2套房源，均价1.62万。

十一、肥东县

肥东县7月份共成交39套房源，较6月份33套，上涨6套，不过均价再次下降到1万以下，不过成交总价由100万上涨到105万。

写肥东数据的时候都要事先声明一下：受制于贝系肥东门店数量，所以贝系在肥东的二手房数据一直很少，之前也有肥东的网友对此提出过疑问，现在开放了成交消息，大家也可以自己进行查阅。

虽然数量只有39套成交，但从13个月数据中可以看出，也是比较正常的水准，受中介门店等影响，肥东的二手房均价也一直在1万左右徘徊，1万以下、1万以上都是正常波动。

本月中海城成交量最多，共成交4套高层、2套洋房，高层均价1.2万，洋房1.52万元，万科红成交2套高层，均价1万元，已经破发，龙湖龙誉城成交2套，均价1.39万元，其他小区成交量只有1套，更多小区没有成交数据。

本月中海城成交的两套10层中高楼层洋房，一套216万，为总价冠军，一套单价1.53万，为单价冠军，肥东的二手房市场还是比较低迷，城市界面最好的大众路板块二手房价格也不能维持，其他板块就更难了，而价格更高的新房市场更是难上加难。

十二、长丰县

长丰县7月份共成交95套房源，均价9542元/平米，起浮波动不大，总体平稳。

今年以来北城二手房销量虽然规模不大，但是无论销量和均价都比较平稳，也可以说是没有太多下跌空间了。

7月份北城世纪城、恒大帝景、华地森林语、融科梧桐里、万科公园大道、文一名门北郡、物华苑成交量比较可观，岗集板块的祥源玖悦湾、新城悦隽九里也有成交产生，祥源玖悦湾成交2套均价1万，新城悦隽九里成交2套均价9050元，均已破发。

本月金科半岛壹号雨果岛成交1套129平洋房，173万总价为月度总价冠军，金地自在城成交1套109平洋房，1.52万的单价为月度单价冠军。

北城办板块前2年很多高价新盘，作为二手房入市，要么有价无市，要么破发，市场还是比较艰难。

上面就是7月份合肥9区3县二手房市场一些数据情况，虽然成交量略有上涨，但成交均价依然还在下行，成交量上涨主要受新房大幅提价和学区房销量上涨有关系，但新房提价并未能带动二手房的上涨。

从各区成交房源看，在新房价格大幅上涨已成定局、二手房已大幅回调的情况下，很多刚需、刚改开始进入二手房市场，刚需、刚改房源成交量上涨明显。

而高端改善房源成交价格虽然还算坚挺，但成交量下滑非常明显，高端改善客群开始观望，有可能是进入新房市场，也有可能意味着高端改善客群数量开始萎缩，毕竟这类型的客群处于金字塔顶端，数量有限。

而且不仅在合肥市场，也是整个长三角市场争抢的对象，近期了解苏州、杭州、南京等城市购房政策的购房者开始增多，这些客群是新房市场最大的支柱，如果流失，那大面积、高总价新房市场将举步维艰！

另外就是对教育资源均衡化的调整起到了立杆见影的效果，投资客纷纷撤场，价格逐步回归正常，学区房价格都回落明显，其实这是好事，把学区房留给真正需要的人，可能也就是教育改革的初衷了。

随着泡沫的持续被挤出，合肥大部分区域和位置，二手房相较于新房已经出现了很高的性价比，次新房价格相比新房也有了优势，新房从倒挂变身顺佳，且今年的供地在各区位都相对边缘，建议大家要关注新房的同时，多了解一下周边次新小区的二手房行情，品质看得见、即买即住这就是次新二手房最大的价值！